Hyra ut hus privat? Så fungerar hyresavtal, hyra och deposition

Vilka regler gäller när du hyr ut ditt eget hus?

När du som privatperson hyr ut ditt eget hus som bostad gäller privatuthyrningslagen (2026:772). Den trädde i kraft den 1 juli 2026 och ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Lagen gäller när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut ett hus, eller en del av ett hus, som ska användas helt eller till inte oväsentlig del som bostad.

Datumet 1 juli 2026 är viktigt eftersom det avgör vilken lag ditt avtal följer. Avtal som ingicks före dess omfattas fortfarande av den äldre lagen om uthyrning av egen bostad, medan avtal som skrivs från och med den 1 juli 2026 följer den nya privatuthyrningslagen. Har du redan en hyresgäst behöver du alltså inte skriva om avtalet, men nya avtal ska utgå från den nya lagen.

Lagen gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad, om du själv hyr bostaden med hyresrätt eller om upplåtelsen avser fritidsändamål. En skillnad mot den gamla lagen är att den nya lagen samlar alla hyresrättsliga regler för privatuthyrning i sig – reglerna för vanlig uthyrning i 12 kap. jordabalken gäller inte vid privatuthyrning.

Att hyra ut sitt eget hus skiljer sig från att hyra ut en hyresrätt i andra hand. Äger du huset behöver du inget tillstånd från någon hyresvärd eller bostadsrättsförening, och det är privatuthyrningslagen som styr. Hyter du själv en lägenhet och vill hyra ut den vidare krävs i stället hyresvärdens samtycke, och då gäller andra regler.

Hur sätter du hyran – och vad ingår?

Du och hyresgästen bestämmer hyran tillsammans, men den är inte helt fri. Enligt privatuthyrningslagen kan hyresnämnden sänka hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för andra privatuthyrningar av liknande bostäder. Det gamla systemet med skälig hyra beräknad på bostadens marknadsvärde och ränteläge togs bort med den nya lagen. En praktisk utgångspunkt är därför att titta på vad liknande hus hyrs ut för i ditt område.

Minst lika viktigt som beloppet är vad som ingår i det. Skriv ned varje post i avtalet så att ingen behöver gissa:

• El och värme – ingår de, eller tecknar hyresgästen egna avtal?
• Vatten, avlopp och sophämtning – vem står för avgifterna?
• Internet och tv – befintligt abonnemang eller eget val?
• Möbler – hyrs huset möblerat, och vilka möbler ingår i så fall?
• Parkering, carport och förråd – vad får hyresgästen använda?

Vill du räkna på vad huset kostar att driva innan du sätter hyran hjälper guiden om vad ett hus kostar i månaden dig att samla driftposterna. Kom ihåg att hyran ska täcka mer än driften om den också ska bidra till ränta och underhåll – men håll isär vad som är dina kostnader och vad som är marknadsläge.

Vad ska stå i hyresavtalet?

Ett hyresavtal ska upprättas skriftligt om hyresvärden eller hyresgästen begär det – gör det alltid, även när ingen kräver det. Avtalet bör innehålla parternas namn och kontaktuppgifter, husets adress, vilka utrymmen som ingår (till exempel garage, förråd och trädgård), hyrans storlek, betalningsdag och betalningssätt, hyrestid och villkor för uppsägning. Eventuella bilagor, som en inventarielista eller foton på husets skick, ska anges i avtalet.

Avtal på obestämd tid kan enligt den nya lagen sägas upp med tre månaders uppsägningstid av båda parter. Avtal på bestämd tid upphör vid hyrestidens slut men kan också sägas upp i förtid. Skriv tydligt vilken form ni väljer, så slipper ni diskussionen senare.

Glöm inte de praktiska frågorna som ofta orsakar gräl i efterhand. Vem sköter snöröjningen på uppfarten? Vem klipper gräset och vem äger gräsklipparen under hyrestiden? Vem kontaktar hyresgästen om värmepannan går sönder en söndagskväll, och hur snabbt ska du svara? Ju vardagligare frågan är, desto viktigare är den att skriva ned.

Vill du gå igenom avtalet punkt för punkt finns en guide till vad ett andrahandskontrakt ska innehålla, med ett särskilt avsnitt om uthyrning av villa. Även om du hyr ut ett hus du äger, och inte en hyresrätt i andra hand, är checklistan över avtalsdelar densamma.

Hur hanterar du depositionen?

En deposition är en säkerhet som hyresgästen betalar i förskott och som du betalar tillbaka när hyrestiden är slut, förutsatt att huset lämnas i avtalat skick. Bestäm beloppet i avtalet – en till tre månadshyror är vanligt – och skriv kvittens när pengarna kommit in. Ange också vad depositionen får användas till, till exempel obetald hyra eller skador utöver normalt slitage, och hur återbetalningen ska gå till: inom vilken tid, till vilket konto och efter vilken genomgång av huset.

Säg att en förälder lånar ut 10 000 kronor till sitt vuxna barn för att täcka depositionen. Hyresavtalet anger när husägaren ska betala tillbaka depositionen. Hur och när barnet ska betala tillbaka lånet dokumenteras separat. Se vad ett skuldebrev bör innehålla om ni vill skriva ned villkoren för lånet.

Håll depositionen på ett separat konto så att pengarna finns kvar när de ska betalas tillbaka. Det gör också redovisningen enkel om ni blir oense: kvittot, avtalet och kontoutdragen visar vad som gäller.

Vad gör ni före inflyttning?

Sista steget är en praktisk checklista som skyddar båda parter. Gå igenom den tillsammans med hyresgästen, gärna på plats i huset:

• Kontrollera din hem- och villaförsäkring – meddela bolaget att huset hyrs ut och fråga vad som täcks.
• Upprätta en inventarielista om huset hyrs möblerat, och låt båda parter skriva under den.
• Fota befintliga skador och slitage i varje rum, med datum, och spara bilderna tillsammans med avtalet.
• Notera mätarställning för el och vatten vid överlämningen där det behövs.
• Skriv en kvittens på vilka nycklar som lämnas över och hur många.

Tänk också på skatten. När du hyr ut ditt småhus får du normalt göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år plus 20 procent av hyresintäkten. Blir det ett överskott efter avdragen betalar du 30 procent i skatt på överskottet och redovisar det i inkomstdeklarationen. Reglerna och beloppen kan ändras, så kontrollera alltid aktuella uppgifter hos Skatteverket om att hyra ut privatbostad innan du räknar på din uthyrning.

Flyttar du själv i samband med uthyrningen hjälper vår flyttchecklista dig att hålla ordning på din egen flytt medan du förbereder huset för hyresgästen.